Essa é uma questão que aflige muitas pessoas casadas ou que vivem em união estável.
Um dos cônjuges ou companheiros falece, e a casa está no nome do falecido.
O parceiro sobrevivente pode pensar em que, como o imóvel não lhe pertence, terá que desocupá-lo.
E mais. Começa o inventário dos bens do falecido, surgem os herdeiros para receber os bens, aí vem o desespero.
Será mesmo que o cônjuge ou o companheiro sobrevivente terá de deixar a casa?
Na verdade, não importa se a casa está em nome do falecido, ou se ele adquiriu a casa antes ou depois do casamento ou da união estável. Pouco importa o regime de bens escolhido por eles.
O Código Civil não deixa o parceiro sobrevivente desamparado.
Existe uma figura chamada direito real de habitação.
Esse direito garante que aquele imóvel continue a servir de moradia ao cônjuge o companheiro sobrevivente, que poderá continuar a residir até o seu falecimento.
Algumas perguntas importantes surgem.
1) Mas como ficam os herdeiros nessa situação?
Os herdeiros serão proprietários do imóvel, mas o cônjuge ou o companheiro sobrevivente continuará a residir no imóvel sem problema nenhum. Os herdeiros não podem retirá-lo da casa.
E mais. A depender do regime de bens, o parceiro sobrevivente também será coproprietário daquele imóvel com os herdeiros, seja por meação, seja por herança.
De todo modo, nada interfere no direito real de habitação.
2) Os herdeiros podem cobrar um valor de aluguel?
Não podem cobrar nenhum valor do cônjuge/ companheiro morador no imóvel.
3) Os herdeiros podem vender a casa?
O herdeiro que quiser vender a sua parte no imóvel pode fazê-lo, mas o novo adquirente-coproprietário também terá de respeitar o direito de habitação do parceiro sobrevivente.
Porém, de fato, sabe-se que um imóvel vinculado ao direito real de habitação teria pouca atratividade no mercado.
4) Esse direito real de habitação tem que ser averbado na matrícula do imóvel?
Não precisa. Esse direito é estabelecido por lei de forma automática, sendo desnecessário qualquer ato em cartório.
5) O cônjuge/ companheiro sobrevivente pode alugar ou emprestar o imóvel?
O direito real de habitação autoriza o uso apenas para fins de moradia, não podendo o cônjuge/ companheiro alugar e emprestar para terceiros, caso em que perderá o direito real de habitação.
Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça confirmou esse entendimento.
6) Se o cônjuge/companheiro sobrevivente tiver outro imóvel, perde o direito real de habitação?
Mesmo tendo outro imóvel em seu nome, o cônjuge/ companheiro sobrevivente continua a ter o direito real de habitação em relação ao imóvel onde vivia com seu parceiro falecido. Essa é a tendência do Superior Tribunal de Justiça.
6.1) Se houver mais de um imóvel no inventário?
A lei prevê que deve haver apenas um imóvel residencial no inventário para que haja o direito real de habitação.
Mas, há decisões do Superior Tribunal de Justiça que reconhecem o direito real de habitação mesmo existindo outros imóveis residenciais no espólio.
7) O parceiro sobrevivente começou a namorar. Perde o direito real de habitação?
Não perde o direito.
8) O parceiro sobrevivente começou uma união estável ou se casou. Perde o direito real de habitação?
A tendência majoritária dos estudiosos do assunto e do Superior Tribunal de Justiça é considerar que uma nova união estável ou casamento do sobrevivente não faz perder o direito real de habitação.
9) Para os herdeiros, qual a utilidade desse imóvel?
Os herdeiros, de fato, têm a propriedade de um imóvel, que, contudo, não pode ser usado por eles nem pode ser alugado para terceiros. O herdeiro pode apenas vender a sua fração na propriedade, conforme explicado no item 3.
Para os herdeiros, o imóvel fica sem serventia, uma propriedade “no papel”, em razão da necessidade de se respeitar o direito à moradia do cônjuge/companheiro sobrevivente, conforme determina a lei.
EXCEÇÃO IMPORTANTE – CASOS EM QUE NÃO HÁ DIREITO REAL DE HABITAÇÃO
Existem duas hipóteses em que o cônjuge/ companheiro sobrevivente não teria o direito real de habitação.
Refere-se ao imóvel em que o cônjuge/companheiro falecido era somente usufrutuário ou se já era, com outras pessoas, proprietário do imóvel em que residia com o ex-parceiro.
Nesses dois casos, o ex-parceiro não terá direito ao direito real de habitação.
Aqui, é importante que se esclareça que não se teria uma “perda” do direito real de habitação.
Na verdade, esse direito não existe nos dois casos, porque envolve direitos anteriores de terceiros sobre o imóvel.
CONCLUSÃO
O cônjuge/ companheiro sobrevivente não precisa ficar com receio de perder a sua moradia quando o parceiro falecer.
A lei concede o direito de permanecer no imóvel gratuitamente, não tendo de pagar nenhum valor aos herdeiros.
Pode-se dizer que a lei tem por fundamento implícito o respeito a uma vontade do parceiro que faleceu de que seu amado cônjuge/ companheiro sobrevivente continue a ter condições mínimas para viver.
Daniela Trezza
OAB/SP 249140
